Vuoden 2023 ensimmäisessä aluehallituksessa esillä Kukkulan alueen kiinteistösopimusten täsmentäminen

Asia on tullut hyvinvointialueen päätöksentekoon Keski-Suomen sairaanhoitopiirin aloitteesta huhtikuussa 2022. Sairaanhoitopiiri oli tehnyt sopimuksen kiinteistösijoittajien ryhmän kanssa Kukkulan alueen kiinteistöjen myynnistä. Sopimuksessa sairaanhoitopiiri sitoutui 20 vuodeksi vuokramaan sijoittajille myydyt tilat (ns. F1 ja F2 ja 45 rakennukset) Kukkulan alueelta. Sairaanhoitopiiri esitti, että hyvinvointialue osaltaan sitoutuisi 20-vuotiseen vuokrasopimukseen eikä purkaisi sitä. Hyvinvointialueella ei ole lain mukaan velvollisuutta sitoutua sairaanhoitopiiriltä siirtyviin vuokrasopimuksiin.

Asiasta on käyty aluehallituksen ohjauksessa neuvotteluja vuoden 2022 aikana hyvinvointialueen, kiinteistösijoittajien sekä alueen kaavoituksesta vastaavan Jyväskylän kaupungin kanssa.

Tavoitteena oli saavuttaa hyvinvointialueen edut ehdotettua paremmin turvaava sopimus. Vaihtoehtona arvioinnissa oli myös 20-vuotisen vuokrasopimuksen purkaminen.

Neuvottelut kiinteistöjen ostajien ja kaupungin kanssa saatiin päätökseen vuoden vaihteessa. Näissä neuvotteluissa on haettu parasta mahdollista lopputulosta hyvinvointialueen näkökulmasta ja alkuperäistä sopimuskokonaisuutta on muutettu. Nyt saavutettu neuvottelutulos on Keski-Suomen hyvinvointialueen näkökulmasta alkuperäistä sairaanhoitopiiriltä siirtynyttä sopimuskokonaisuutta parempi.

Hyvinvointialuejohtaja esittää tiistaina 24.1 kokoontuvalle aluehallitukselle ja edelleen aluevaltuustolle 20-vuotisen vuokrasopimuksen hyväksymistä kuitenkin niin että,

1. hyvinvointialueella on mahdollisuus saada alueelle 20 000 – 25 000 neliömetriä rakennusoikeutta, jos alueelle vahvistetaan asemakaava,

2. hyvinvointialue voi lunastaa vuokrattavat kohteet eli F1, F2 ja 45 rakennukset vuokrakauden päättyessä. Lunastushinta on 20 miljoonaa euroa. Samalla rakennusten peruskorjausvastuu siirtyy Keski-Suomen hyvinvointialueelle. Rakennuksissa ei ole tiedossa merkittäviä peruskorjaustarpeita.,

3. hyvinvointialueelle jää myös 5 000 neliömetrin alue, joka rajoittuu lunastusoption kohteena oleviin rakennuksiin.

Nämä muutokset vastaavat ostajien ja Jyväskylän kaupungin kanssa neuvoteltua uutta, täydentävää sopimusta. Muilta osin uusi sopimus noudattaa sairaanhoitopiirin neuvottelemaa sopimusta. Tämä tarkoittaa mm. Sisä-Suomen Sairaalan purkamista Äänekoskella.

Neuvottelutuloksen mukaisesti Keski-Suomen hyvinvointialueella on mahdollisuus, mutta ei velvollisuutta, lunastaa itselleen vuokralla olevat rakennukset (FI, F2, 45) itselleen vuokrakauden päätyttyä. Tämän lisäksi sovittu aluejaon muutos mahdollistaa sairaala Novan ympäristön kehittämisen tulevaisuudessa hyvinvointialueen tarpeita vastaavaksi tai muutoin sairaalaan nojautuvien tutkimus-, kehitys- ja palveluliiketoimintojen osalta.

Vuokrasopimuksen irtisanominen ja mahdollinen kaupan purku sisältäisi Keski-Suomen hyvinvointialueen näkökulmasta enemmän riskejä ja epävarmuustekijöitä kuin nyt saavutetun neuvottelutuloksen hyväksyminen. Voimakkaasta korkojen noususta ja kiinteistömarkkinoiden heikkenemisestä johtuen Keski-Suomen hyvinvointialueella ei ole varmuutta löytää uutta sijoittakonsortiota vanhojen sairaalakiinteistöjen ostajaksi. Hyvinvointialueella ei myöskään ole investointimahdollisuuksia käytöstä poistettujen rakennuksien kehittämiseksi. Mahdollisessa kaupan purkutilanteessa jo maksetun kauppahinnan palauttaminen sekä rakennuksista seuraavat ylläpitokustannukset ja kertapoistot heikentäisivät hyvinvointialueen taloutta merkittävästi.

Taustaa Kukkulan alueen kaupalle         

Kukkulan alue Jyväskylässä on jäänyt Sairaala Novan valmistuttua pääasiassa tarpeettomaksi ja alueen kehittämistä varten Keski-Suomen sairaanhoitopiiri ja Jyväskylän kaupunki ovat perustaneet hankkeen vuonna 2016. Alueelle on aloitettu asemakaavan suunnittelu ja kaavasta Jyväskylän kaupunki tekee myöhemmin päätöksen.

Sairaanhoitopiiri on myynyt vuonna 2021 Kukkulan alueen ja Sisä-Suomen sairaalan 46 miljoonalla eurolla kiinteistösijoitusyhtiöille. Sairaanhoitopiiri on ollut Kukkulan alueella sijaitsevissa kiinteistöissä eli rakennuksissa F1, F2 ja 45 vuokralla vuoden 2022 alusta lähtien. Vuokrasopimuksen kesto on 20 vuotta ja vuokran määrä on 255 243,50 euroa kuukaudessa. Sopimuksen mukaan sairaanhoitopiiri on vastannut omalla kustannuksellaan vuokratilojen huollosta ja ylläpidosta.

Solmittuun kauppaan on sisällytetty purkava ehto. Siinä tapauksessa, että vuokrasopimuksen siirtyessä Keski-Suomen hyvinvointialueelle, hyvinvointialue irtisanoisi tehdyn vuokrasopimuksen, olisi ostajilla oikeus purkaa kauppa. Hyvinvointialueilla on mahdollisuus irtisanoa vastaavat vuokrasopimukset ns. rajoituslain mukaisesti.

Sairaanhoitopiiri esitti viime keväänä hyvinvointialueelle, että hyvinvointialue luopuisi mahdollisuudestaan irtisanoa vuokrasopimus, jotta vaiheittain etenevä kauppa saataisiin päätökseen. Aluehallitus päätti tuolloin laittaa asian jatkovalmisteluun hyvinvointialueen edun arvioimiseksi ja hyvinvointialueen etua edistävän kokonaisratkaisun neuvottelemiseksi.

Kauppa ja siihen liittyvä vuokraussitoumus on tullut siis hyvinvointialueelle sairaanhoitopiiriltä valmiiksi neuvoteltuna. Aluehallitus on tarkastellut sopimuskokonaisuutta ja sen vaikutuksia nyt hyvinvointialueen näkökulmasta. Asiassa on edetty neuvotteluin. Muina vaihtoehtoina olisivat olleet vuokrasopimuksen hyväksyminen alkuperäisessä muodossaan tai sopimuksen irtisanominen.

Aluehallitus on johtanut selvittelyprosessia, määritellyt eri vaiheissa neuvottelutavoitteet ja valtuuttanut hyvinvointialuejohtajan käymään neuvottelut sijoittajakonsortion ja kaupungin kanssa.

Asia tulee nyt julkiseksi ja sijoittajat ovat antaneet asiasta pörssitiedotteen.

Aluehallituksessa 24. 1. hyvinvointialuejohtajan ehdotuksena on, että aluehallitus esittää aluevaltuustolle, että se hyväksyisi asiakokonaisuuden. Asiaan sisältyy vuokrasopimus, hallinnanjakosopimus ja kauppakirjat. Lisäksi hyvinvointialue luopuisi vuokrasopimuksen irtisanomisoikeudestaan.

Aluehallituksen asialista

§ 29 Keski-Suomen sairaanhoitopiirin esitys koskien vanhan keskussairaalan rakennusten F1, F2 ja 45 vuokrasopimuksen hyväksymistä / Kukkulan alueen kiinteistösopimusten täsmentäminen

Asian liitteet 

Lisätietoja:

• projektijohtaja Erkki Nikkilä, p. 050 590 5598
• hyvinvointialuejohtaja Jan Tollet, p. 050 400 073
• aluehallituksen puheenjohtaja Maria Kaisa Aula, p. 050 530 9697